⚖️ 2026~2027 최신 공인중개사법 시행규칙 및 부가세 100% 반영

부동산 중개수수료(복비) 계산기

공인중개사가 요구하는 복비는 정가가 아니라 법률상 최대 상한선입니다. 5천만 원 미만 월세 70배 환산 특례와 한도액 캡(Cap), 일반(10%)·간이과세자(4%) 부가세 판별, 그리고 시장 평균 네고 목표가를 계약서 작성 전에 확인하세요.

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법정 상한액 vs 실전 네고 목표가 동시 시각화

법으로 정해진 최대 금액뿐만 아니라, 통상 시장에서 원만히 타결되는 70~80% 수준의 협상 목표가를 실시간으로 제시해 드립니다.

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월세 5천 미만 '70배 특례' 및 부가세 4% 판정

보증금+월세×100이 5천만 원 미만일 때 적용되는 70배 환산 공식과 간이과세 공인중개사의 4% 부가세를 완벽히 계산합니다.

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실시간 부동산 중개보수 & 네고 시뮬레이터

물건 종류와 거래 방식을 선택하면 최대 법정 복비와 네고 절감액이 즉각 산출됩니다.

💡 매매 가격을 입력하세요. 공인중개사법상 법정 상한요율이 자동 적용됩니다.

거래 금액 (매매가) 상한 0.4% 5억 원

원

아파트 분양권 매매인가요? 총분양가가 아닌 [현재까지 불입한 분양대금 + 프리미엄(P)] 기준으로 계산합니다.

부동산 공인중개업소 과세 유형 영수증 확인 또는 사업자등록증 확인

일반과세자 (+10%)

간이과세자 (+4%)

면세/포함 (0%)

🎯 실전 복비 네고 시뮬레이터 상한의 80% 수준 협의

중개사와 얼굴 붉히지 않고 합리적으로 타결할 수 있는 목표 협의 요율을 조정해 보세요.

50% (반값 네고) 70~80% (시장 평균 협의선) 100% (법정 최대 상한)

🧾 법정 최대 중개수수료 견적서

최종 지불 예상 총액 (부가세 포함)

2,200,000 원

거래 환산 기준금액 500,000,000 원

법정 상한 요율 0.40%

중개보수 본세 (상한액) 2,000,000 원

ㄴ 부가가치세 (일반과세 10%) 200,000 원

네고 목표 지불가 (VAT 포함) 1,760,000 원

💡 현금영수증 소득공제 vs 부가세 10% 면제 손익 판독

중개사가 부가세 10%(20만 원)를 깎아주는 조건으로 현금영수증 미발행을 요구할 때: 연봉 5천만 원 직장인(세율 16.5%) 기준 현금영수증 공제 환급액은 약 99,000원입니다. 따라서 당장 부가세 10%(20만 원)를 빼주는 제안이 실질적으로는 유리할 수 있으나, 중개업소 현금영수증은 법적 의무발행 대상이므로 미발행 시 신고 포상금(20%) 대상입니다.

💬 공인중개사용 사전 협상 카톡 스크립트

"소장님, 이번 매물 깔끔하게 잘 봐주셔서 감사합니다. 계약 진행 전 중개수수료는 상한요율에서 원만하게 협의하여 VAT 포함 000만 원으로 맞추어 주시면 바로 기분 좋게 계약서 작성하겠습니다. 감사합니다."

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법정 중개보수 상한요율 & 환산 특례 매트릭스

공인중개사법 시행규칙 및 시·도 조례에 따른 전 구간 법정 기준표를 확인하세요.

구분	거래 금액 구간	상한 요율	법정 한도액	비고 (핵심 규정)
주택 매매·교환	5천만 원 미만	0.6%	25만 원	산출액 30만 원이어도 25만 원만 지불
	5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원	1억 8천만 원 매매 시 80만 원 한도 적용
	2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	한도 없음	가장 매매가 많은 국민주택형 핵심 구간
	9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	한도 없음	고가주택 초입 구간 완화 요율
	12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.6%	한도 없음	2021년 법 개정으로 세분화된 구간
	15억 원 이상	0.7%	한도 없음	최대 상한선 (0.9%에서 0.7%로 영구 인하)
주택 임대차 (전·월세)	5천만 원 미만	0.5%	20만 원	소액 월세 환산보증금 대상
	5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원	전세 9천만 원 시 36만 원 아닌 30만 원 지불
	1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	한도 없음	사회초년생·신혼부부 전세 표준 요율
	6억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	한도 없음	수도권 중고가 아파트 전세 구간
	12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	한도 없음	고가 전세 임대차 구간
	15억 원 이상	0.6%	한도 없음	임대차 법정 최고 상한 요율

부동산 종류	세부 요건	매매·교환 상한요율	임대차 상한요율	비고
주거용 오피스텔 (특례)	전용면적 85㎡ 이하 + 입식 부엌 + 수세식 화장실·목욕시설	0.5%	0.4%	주거용 요건 충족 시 완화 요율 의무 적용
일반 오피스텔 / 업무용	전용 85㎡ 초과 또는 업무용 등록 오피스텔	0.9% 이내 협의	0.9% 이내 협의	사전 협의 없을 시 분쟁 발생 1순위
상가 (근린생활시설)	상가, 점포, 사무실 등 상업용 부동산	0.9% 이내 협의	0.9% 이내 협의	권리금 중개는 법정 중개보수 외 합의 용역
토지 / 공장 / 창고	나대지, 농지, 임야, 공장용지 등	0.9% 이내 협의	0.9% 이내 협의	거래 난이도에 따라 협의 결정

보증금 / 월세 조건	100배 환산 공식 금액	70배 특례 적용 여부	최종 기준금액	최대 법정 복비	절감 효과
보증금 500 / 월세 30만 원	3,500만 원 (5천 미만)	적용 (70배)	2,600만 원	130,000원	45,000원 절감 (-25.7%)
보증금 1,000 / 월세 35만 원	4,500만 원 (5천 미만)	적용 (70배)	3,450만 원	172,500원	52,500원 절감 (-23.3%)
보증금 1,000 / 월세 40만 원	5,000만 원 (5천 도달)	미적용 (100배 유지)	5,000만 원	200,000원	5천만 원 구간 요율(0.4%) 적용
보증금 2,000 / 월세 50만 원	7,000만 원 (5천 초과)	미적용 (100배 유지)	7,000만 원	280,000원	한도액 30만 원 범위 내

※ 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항: 환산금액이 5천만 원 미만일 경우 보증금 + (월차임액 × 70)으로 재산정하도록 법률로 강제 규정되어 있습니다.

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30대 직장인을 위한 복비 방어 3대 원칙 & 이사 세테크

이사철 수십만 원의 부대비용을 지켜내는 실전 협상 및 세무 팁

복비 30만 원 절감 = 3개월 치 앱테크 일시불

출퇴근길 만보기나 설문조사 앱테크로 한 달에 10만 원을 모으려면 3개월간 매일 노력해야 합니다. 반면 계약서 작성 전 정중한 협상 멘트 한마디로 복비 30만 원을 깎는 것은 시급 30만 원짜리 초고효율 무지출 챌린지입니다.

간이과세자 여부 국세청 홈택스 조회 필수

중개업소가 연 매출 8,000만 원 미만 '간이과세자'인 경우 부가가치세는 10%가 아니라 4%만 부과됩니다(4,800만 원 미만은 0%). 영수증을 받기 전 홈택스 [사업자등록상태조회]에서 상대방 과세유형을 꼭 확인하세요.

이사철 고단가 환급 바우처 3선 챙기기

우체국 주거이전 우편물 전송 서비스, 전입신고 시 지자체 종량제봉투 및 청년 주거안정 바우처, 그리고 카드사 이사철 결제 캐시백 이벤트를 챙기면 이사 과정에서 10만~20만 원의 부수입을 추가로 방어할 수 있습니다.

❓ 중개사가 최대 요율(0.4%)을 정가라며 무조건 다 달라고 합니다.

공인중개사법상 요율은 '상한선'이며 '의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정한다'고 명시되어 있습니다. "소장님, 법정 상한선 이내에서 서로 기분 좋게 0.3%나 VAT 포함 OO만 원으로 협의해 주시면 감사하겠습니다"라고 정중히 제안해 보세요.

❓ 전세 만기 전 중도퇴실 시 복비는 누가 내야 하나요?

법적으로는 새로운 임대차 계약의 당사자인 '임대인(집주인)'이 복비를 부담하는 것이 원칙입니다. 그러나 실무 관례상 기존 세입자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 나갈 경우, 손해배상조로 세입자가 집주인 대신 복비를 부담하는 특약이 일반적입니다.

❓ 전세 9,000만 원 계약인데 복비로 36만 원을 청구받았습니다.

명백한 불법 초과 수수료 요구입니다. 주택 임대차 5천만 원 이상~1억 원 미만 구간은 요율 0.4%를 적용하더라도 **'법정 한도액 30만 원'**이 설정되어 있어 30만 원을 초과해 받을 수 없습니다. 초과 지급분은 전액 반환 청구 대상입니다.

❓ 중개수수료도 연말정산 때 소득공제가 되나요?

네, 부동산 중개업소는 현금영수증 의무발행업종입니다. 현금 입금 후 현금영수증을 발급받으면 직장인 연말정산 시 **소득공제 30%**가 적용됩니다. 신용카드로 결제 가능한 중개업소의 경우 카드 혜택과 공제를 동시에 누릴 수도 있습니다.

📌 평택포커스 중개수수료 계산기 안내 및 면책 조항 (Disclaimer):
본 계산기는 공인중개사법 시행규칙 및 표준 시·도 조례 기준에 따라 법정 최고 상한액을 가늠하기 위한 모의 계산 도구입니다. 실제 지불 금액은 계약 당사자 간의 협의에 따라 상한선 범위 내에서 달라질 수 있으며, 권리금 용역비용이나 지자체별 특례 조례에 따른 미세한 차이에 대해 법적 효력을 보장하지 않습니다.